一如往常，王桦晨起在村里的广场锻炼身体。11月底，北京下着小雪，69岁的她仍可以跑完7公里。村民碰到她，玩笑地打招呼，“怎么还没搬走？”她中气十足地回：“我就不走，这是我的房子。”

一月前，她买下的农村宅基地遭腾退，她便在旧居不远处租住，继续待在村里。

2007年，大学老师王桦以约8万元的价格，购得北京房山区田各庄村的一处农村宅基地，并与房主李越签订协议。

18年，李越向法院起诉，要求判决购房合同无效，收回房子。次年，房山区法院决合同无效，且王桦需腾退房屋。她不服该判决，多次不履行，后遭法院强制执行。

李越面对媒体时称，愿意返还8万元购房款。王桦告诉九派新闻，“物价上涨，哪有原价买回的道理？不诚信者不能获益。”

但谈起理想的赔偿金额，她一口回绝，“不缺钱，只缺住处。”

王桦走在田各庄村。图/九派新闻徐鸣

【1】买卖

走在田各庄村街道上，随处都能看到正在翻盖的自建房。玻璃窗上、柱子上贴着“自建房两居室出租”的小广告。

村庄位于北京市房山区，距离燕房线地铁站5km左右。骑车只需十几分钟，村口便有公共交通。村民高红介绍，她的孩子在北京二环上班，通勤只需地铁加骑车，每天能回家住。

在这里，每月1300元能租到两室一厅一厨一卫，门口是大庭院，没有高楼遮挡阳光。高红说，“在市里，这不起码得五千。”

王桦买下的宅基地就在该村。她曾在华中地区一所985高校任教，夏季气候炎热，最初买房是想“找个凉快的地方过暑假”。

2007年，结束学校的课程，她到北京看望姐姐王暧。彼时，王暧在京租房开公司，房东说手上有套一居室，欲29万卖给她，她正犹豫。王桦说，自己在外面看中一个小区的房子，每平方米只要1200元。

王桦看中的，是田各庄村集体土地上盖的楼房。她本来准备买楼房，这时李越问她“平房要不要？”

与村口的楼房不同，祖宅独门独户还带院子，约400平方米，王桦告诉九派新闻，“城里人一看这大院子，肯定喜欢，当时我一眼就看中了。”

看房当天，她就打电话给姐姐，说要买下这套平房。姐姐说，见者有份，一人一半。“我当时卡里有18万现金，马上就去取了买房钱。”王暧说。

据王桦提供的书面材料，2007年8月7日，北京市房山区田各庄村村民委员会开具收据，写道：“今收到王桦交来房屋管理费3000元。”且加盖了印章。相关判决书确认了该事实。

另一份村委会出具给城关供电所的《证明》显示：兹证明我村村民李某与李越为父子关系，李某已死亡，房屋由其儿子李越继承。李越将房屋卖给王桦，请将李某变更为王桦。证明上写有电表号与加盖印章。

九派新闻获取的相关判决书显示，2007年8月8日，李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定，王桦购买李越的宅院内房屋4间，支付价款6万元，当日支付房价款和其他款项共计8万元。

上午看房，下午签约。还没来得及出银行门，在ATM机前，姐妹俩人就直接把钱转手给李越。这间平房的买卖在一天内就完成了。

王桦说，这么迅速，是怕对方反悔不卖了，“没想到的是，他十几年后反悔了。”

涉案宅基地。图/九派新闻徐鸣

【2】反悔

王桦买下平房后，没有与卖方再碰面，几乎再无交集。居住十几年后，2018年的一天，她突然接到电话，对方说想把房子买回去。

她认为自己在田各庄村安居乐业，住了这么多年，便一口回绝。被拒绝后，对方向法院提起诉讼。

李越诉称，经询问得知双方签订的协议违反法律规定，故请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。

王桦告诉九派新闻，在买房时，她并非对可能产生的纠纷毫无意识。她强调，买房时李越说他是居民，不是村民，“不然我不会买他的房子。通州宋庄画家村案发生后，我知道不能买农民的房子。”

（记者注：2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署协议。2006年10月，房屋升值，马海涛起诉李玉兰，要求撤销合同，收回房子。次年，通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效，马海涛向李玉兰支付9.4万余元房屋补偿，李玉兰腾退房屋。市二中院终审维持原判，但指出李玉兰可就信赖利益损失另行主张赔偿。）

不仅如此，王桦称，她特意在合同签订两年后（即2009年）才动工加建五间房屋。她在手机里翻看上百条法律条文，翻出其中一条佐证她的行为，上面写道：“《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。”

2019年，法院审理后判决，两人签订的房屋买卖合同无效。

法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。王桦并非本案涉及房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民，不得购买农村宅基地上房屋，没有购买资质。

北京市房山区法院执行局崔法官接受采访时表示，第一份判决书判的是房屋买卖合同无效。第二份判决书判的是返还并腾退宅基地及房屋。

据《法治进行时》，李越接受采访时称，卖房是因当年父亲患癌，经济困难。“她来田各庄村买房，一说，一拍即合。”

协议签订11年后。李越称，母亲对老房有情结，住楼房别扭，“就把房子弄回来得了。”他谈到，当时条件稍微好点，便跟王桦协商，但她一直不同意。

李越面对媒体时表示，愿意返还购房款八万元。

九派新闻记者走访该村，说起此案，几乎人人皆知，村民各有说法。

有村民直白地说：“我觉得李越没理，早干吗去了，人家都花钱装修住了那么久。”也有村民认为，“从法律上讲，买卖手续不全，（被要回去）那也没办法。”

【3】腾退

在田各庄村，卖宅基地又反悔并非孤例。村民高红称，当年，村里集体土地上建了楼房，“挺多村民卖掉小院，去买楼房，后来又想买回来。”资料显示，楼房为田各庄小区，又名为福金苑，共五栋，建于2006年。

田各庄小区。图/九派新闻徐鸣

九派新闻走访发现，小区贴着卖房与求购房屋的广告，均价8000左右一平方米。

售卖与求购广告。图/九派新闻徐鸣

高红介绍，当年有的是6万多卖，30多万买回，都是互相协商价格，“现在估计得六七十万才能买回来。”

其还称，卖给本村人，就买不回来，“人家在村大队一过户，就不是你的了。”“如果卖给外地的，可能就可以买回来。”

王桦也持有同样说法，她说，对方卖房的原因并非父亲患癌，而是为了改善住房条件。当时，北京的农村还没有实行‘煤改电’，冬天，村民需要运煤取暖，“有些人觉得不方便，嫌脏”。村里盖楼房后，部分村民将宅基地卖掉，去置换楼房。

她还表示，李越的姐姐也同样卖了宅基地，不过是卖给了同村人。也有村民告诉她，自己弟媳的房子当年1.9万元卖出，后来协商到68万买回。

对于上述说法，记者向田各庄村村委会主任求证，其表示不接受采访。

资料显示，对于返还问题，实践中，有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益，以及房屋价值变动,由买受人返还房屋，出卖人向买受人赔偿（地上物价值）,作为对价返还，具体数额可委托评估机构评估。

上文提到的宋庄画家案，在一审宣判时，法官曾指出，买卖双方都存在过错，应按七三开承担过错责任。一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，涉案房屋宅基地总价约为26万元，法院按照这一价格的70%计算，确定了18.5万元的赔偿数额。

最终，画家李玉兰腾房，总共获赔28万元。此案代理律师曾表示，七三开已是该类案件审判的常见判法。

记者检索到的另一份案号为“（2018）京03民终8634号”的农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书显示，此案中，北京市第三人民法院同样判决双方协议无效。判决书提到，宗某某在出卖房屋后，2017年之前从未主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可2003年的房屋出售行为，虽目前法律上确认房屋买卖合同无效，但宗某某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。

该案法院还认为，特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由被告王某某继续占有使用。原告宗某某在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向王某某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。

在本案中，一审法院判决王桦腾退返还房屋，损失赔偿等问题可另行解决。

对于判决，王桦不满。她告诉记者，当时买卖的祖宅到处漏雨，没法住人。她与姐姐各自投入了十余万元用于装修、加建房屋。“现在却一分钱都得不到，购房款都没有。”

【4】“不缺钱，只缺住处”

强制腾退后，涉案祖宅如今被一条铁链锁得牢固，无人居住。房屋被强制执行后，王桦租住在距离祖宅百米不到的群租房里。

与上百平方米的旧居不同，她觉得现在的住处逼仄、不便。不到一米宽的过道，摆满了鞋、快递箱，昏暗，见不到阳光。没有厨房，她只能在门口的地上蹲着做饭。“在原来房子里，我还爱做点包子吃，这里都不方便。”

房间里，被搬来的电视机、热水壶、衣物散落在各处。王桦最苦恼没有桌子，“平时想写个诉讼材料都没有地方写。”她把洗衣机当桌子，笔记本电脑竖起放在抽屉的夹缝里。

王烨现住所。图/九派新闻徐鸣

房东告诉九派新闻，租金是李越支付给他，一间每月400元，共两间，目前已支付半年租金。

王桦透露，在她每天晨练时，村民告诉她，李越在附近等候她，大概是想与她沟通，但她不予理会。

谈起期望的赔偿金额，她一口回绝——“我不提钱。”她念着自己账户的收入、退休金，还有在南方和中部城市的其他房产。“我炒股还赚了不少呢。”

她说，“我不缺钱，只缺（合适）住处。”

王桦在群租房。图/九派新闻徐鸣

她所说的缺住处，指的是北京的住处。她说，十几年前买北京的房子，是为了“找个凉快的地方过夏天”。步入老年，她现在直言，是为了北京的医疗条件，“这里离房山区的医院开车只需5分钟，加强的核磁共振都能做。”

她摸着自己的甲状腺，回忆道，“当时我这里要动手术，处理不好很容易甲减（甲状腺功能减退），要终身服药，消融术副作用小，但当时在广州都很少医院能做。我在北京做完手术当天，能自己走回家，甚至晚上睡眠都没受影响。”

她讲起自己的买房故事。2008年，她看新闻提到城镇化，便立马到广东某地买了房。北方天气转冷，她便到广东过冬。有时，退休群的其他老师也开她玩笑，说她各处都有保障。她也自嘲：“你们有子女啊，子女是你们的保障，我没有子女嘛。”

开始打这个官司后，她便一步不离地守着宅子，再也没去南方过冬了。

记者问她，之前想象的退休生活是现在这样吗？她说，本来打算在70岁前玩遍全球五大洲，70岁后玩遍国内。前几年，在欧洲游玩102天后，她回到田各庄村，担心有人“侵占”房屋，也没再出去游玩。“明年到70岁，旅行社就不收了，得要家属陪同，我又没有家属。”

但她对自己健康情况十分自信，“我身体还挺好的，等这个事结束，我就一人去澳洲玩，当背包客。”

距离强制执行已过去近一个月，王桦每天都会经过那处宅子。隔着围墙，她指着院子里的柿子树、杏子树，说它们每年都长得好，果实丰硕。她入住后，也种了一棵核桃树，“好吃得很”。

她还说，住在这里这么多年，除了去年夏天，十几年来气候凉爽舒适，“没有一个夏天通宵吹过电扇。”

“我要坚守在这里。只剩这一处了。”她说得斩钉截铁。

她谈起，自己为了去医院更近，在2016年以11.3万成交了一套昌平的小产权房，签的20年租赁合同，去年被拆，同样一无所获。

这时，有人给她介绍买村口的楼房，她抬头说道：“谁还敢再买小产权房？”

（文中人物均为化名）